マンションの相続税評価額とは？計算方法や相続で使える特例など

相続手続きで被相続人（亡くなった人）の財産にマンションが含まれている場合、「マンションの相続税評価額」を計算する必要があります。

マンションの相続税評価額は、戸建てとは計算方法が少し違います。

建物と土地を別々に計算しなければなりません。 

本稿では、マンションの相続税評価額の仕組みと計算方法、また相続税を節税するための特例について紹介します。

マンションの相続税評価額とは

マンションの相続税評価額とは、マンションが所在する地域の相場や資産価値の金額ではなく、国税庁が定めた基準に基づいて評価された金額です。

マンションを所有していることは、建物と共に、土地（敷地利用権）も所有していることを意味します。

被相続人の財産にマンションが含まれている場合、相続税評価額は建物と土地を別々に計算します。

マンションの建物の相続税評価額を知る方法

マンションの建物相続税評価額は、建物の固定資産税評価額と同じ金額です。

固定資産税評価額は、役所から届く固定資産税の納税通知書や固定資産税評価証明書で確認できます。 

マンションが所在する役所の窓口で、固定資産税評価証明書を発行してもらうことでも取得できます。

マンションの土地の相続税評価額の計算方法

マンションの土地（敷地利用権）の相続税評価額は、国税庁が提供している相続税路線価を使用して計算します。

相続税路線価とは、道路に面している敷地（1㎡単位）の価格が記された図です 。

マンションの土地の相続税評価額の計算方法は以下の通りです。

1.マンション全体の土地の相続税評価額を計算

マンション全体の土地の相続税評価額＝敷地全体の面積×敷地前の道路（相続税路線価に記された価格）

※マンションの土地全体の面積は、登記簿謄本の地籍欄に記されている値を使用します。 

2.自分が所有している土地（敷地の利用権）の相続税評価額を計算

自分が所有している土地（敷地の利用権）の相続税評価額＝マンション全体の土地の相続税評価額×敷地権割合

※敷地権割合は、登記簿謄本の敷地権の割合欄に記された値を使用します。

この手順で計算を行うと、自分が所有しているマンションの土地の相続税評価額を算出できます。

2024年の法改正により「タワマン節税」は通用しにくくなった

マンションの価格は、一般的に高層階になるほど高くなります。

しかし、2024年の法改正前までマンションの相続税評価額は、階に関係なく同じ計算方法で算出していました。

「価格の低い低層階」と「価格の高い高層階」のマンションの相続税評価額が同じになるため、高層階に住んでいる人は結果的に相続税を節税できていたのです。

例　マンションの1階の1室の価格…1億円

　　マンションの30階の1室の価格…2億円

　　それぞれのマンション1室の相続税評価額…どちらも8,000万円

マンションの相続税評価額は建物と土地（敷地利用権）で決まるため、同じ建物で1室の広さが同じであれば、どちらもマンションの相続税評価額は同じになっていました。

このような過度な節税対策への対応として、2024年に法改正が行われ、マンション1室の評価額は原則として、最低でも価格（時価）の6割になるよう定められました。

新たな法改正により、現在、相続税の「タワマン節税」は通用しにくくなっています。

マンションの相続税を節税できる特例

マンションを相続するとき、「小規模宅地等の特例」が使える可能性があります。

この特例を利用すると、マンションの土地の相続税評価額を50～80％減額できるかもしれません。

土地の相続税評価額が低くなれば、相続税の節税につながり、税負担を軽減できるでしょう。 

まとめ

マンションの相続税評価額を知るためには、建物と土地の相続税評価額を別々で調査し計算する必要があります。

小規模宅地等の特例を利用すれば、土地の相続税評価額が減額され、相続税の節税につながるかもしれません。

マンションの相続税評価額を概算できても、詳細な情報に基づき正しく計算するには専門的な知識が必要になります。

相続税評価額や減税特例の条件などを知りたい場合、税理士に相談することをおすすめします。